Vivere in un ambiente adeguatamente isolato da rumori esterni rappresenta, nell’immaginario comune, una condizione di benessere. Infatti, fra le caratteristiche costruttive che definiscono la qualità di un immobile vi è anche il grado di isolamento che tale struttura è capace di offrire.

In Italia, il riferimento normativo che definisce i requisiti tecnici per la realizzazione degli edifici è costituito dal D.P.C.M. 5 dicembre 1997 recante “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici”. Tale decreto suddivide gli ambienti abitativi in sette categorie, a ciascuna delle quali sono associati i valori limite di fono isolamento, definendo nel contempo i livelli massimi di rumore per gli impianti tecnologici.

Di certo bisogna dar atto che, nonostante tutto, il citato disposto normativo costituisce il primo organico riferimento in ambito nazionale per la progettazione degli ambienti abitativi.
In particolare, il decreto indica i valori limite del rumore prodotto dagli impianti tecnologici (impianti di aerazione, condizionamento, ascensori, scarichi idraulici, servizi igienici e la rubinetteria), i quali sono responsabili del maggior disturbo all’interno dei condomini. Inoltre, è previsto un valore di abbattimento sonoro dei diversi elementi strutturali, quali pareti di separazione fra unità abitative, solai e facciate, a seconda della classe dell’edificio.

Il fatto è che, il più delle volte, la misura in opera degli edifici si discosta fortemente dai valori fissati dal decreto, constatazione cui si arriva magari troppo tardi, quando oramai si è preso possesso dell’immobile appena acquistato. Nel qual caso al “malcapitato” non resta che avviare un contenzioso, dall’esito incerto, con il costruttore.

In questi casi, il bene da difendere non è solamente il nostro benessere ma anche il valore dell’immobile appena comperato. Al riguardo, nel maggio 2000 è stato organizzato dal Politecnico di Milano un convegno dal tema “Influenza del rumore sul valore immobiliare”, nel corso del quale è emerso come la svalutazione dell’immobile, nei casi più gravi, possa superare il 40%; cifre che non possono, di certo, lasciare indifferenti.

In questi casi il “minor valore” dell’abitazione dipende anche dal fatto che i lavori di riparazione dei difetti possano essere effettuati, cioè siano riparabili, oppure non possano essere effettuati, cioè non riparabili.

I difetti sono riparabili quando l’appartamento “sorgente” del rumore di calpestio o del rumore d’impianti sia di proprietà della parte attrice (che promuove l’azione giudiziaria per danni) e, insieme, quando la riparazione dei difetti non richieda demolizioni notevoli o interventi troppo costosi. Quando i difetti sono riparabili i danni sono pari all’importo dei lavori. I difetti sono non riparabili quando i lavori di riparazione siano da effettuarsi nella proprietà di terzi alla causa (perché non è possibile obbligare una parte che non è in causa ad effettuare lavori nel proprio appartamento) oppure quando la riparazione richieda demolizioni notevoli o interventi troppo costosi. Cioè sono non riparabili quando o non si può o non conviene effettuare i lavori e allora i danni sono pari alla svalutazione % del valore commerciale dell’appartamento di cui si richiedono i danni.

La svalutazione deve tener conto della diminuzione di abitabilità o fruibilità dell’appartamento, dovuta al maggior rumore del vicinato e al conseguente maggior disturbo per chi vi abita.
Difendersi da simili situazioni non è cosa semplice poiché, in mancanza di un’efficace azione amministrativa, nei procedimenti civili le interpretazioni giurisprudenziali non hanno maturato ancora un consolidato indirizzo. In ogni caso, è buona norma richiedere, preventivamente, al costruttore l’attestazione di conformità ai requisiti imposti dal citato decreto, magari inserendo tale vincolo nell’atto di compravendita.

Al riguardo, pare che il recente Decreto Legislativo 20 giugno 2005 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” possa fornire un utile supporto per la rivendicazione del danno patito, qualora l’immobile presenti gravi vizi di realizzazione. Infatti, l’art. 4 del citato D. Lgs. prevede che “…il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1.669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”. Tali riferimenti, se non espliciti, possono essere estesi, a pieno titolo, anche ai difetti conseguenti al mancato soddisfacimento dei requisiti acustici indicati dal D.P.C.M. 5/12/97.

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